Rigenerazione urbana: recuperare edifici esistenti invece di costruire nuovo
Introduzione
Costruire nuovi edifici non è l’unica risposta alla necessità di creare abitazioni, servizi, spazi produttivi e nuove funzioni urbane. Una parte importante del futuro dell’edilizia passa dalla capacità di intervenire su ciò che esiste già, recuperando immobili sottoutilizzati, edifici obsoleti e aree dismesse per restituire loro una nuova funzione.
È in questo contesto che si inserisce il concetto di rigenerazione urbana, un approccio che va oltre la semplice ristrutturazione del singolo edificio e considera contemporaneamente qualità architettonica, prestazioni energetiche, sicurezza, funzioni, spazi pubblici e rapporto con il territorio.
Rigenerare significa quindi trasformare il patrimonio costruito adattandolo alle esigenze contemporanee. Un vecchio edificio residenziale può essere profondamente riqualificato; un immobile inutilizzato può accogliere nuove funzioni; un’area produttiva dismessa può diventare una nuova parte della città.
L’obiettivo non è conservare necessariamente tutto ciò che esiste, ma comprendere quale parte del patrimonio possa essere recuperata, trasformata o eventualmente sostituita attraverso demolizione e ricostruzione, limitando il ricorso a nuovo suolo urbanizzato.
Cosa significa davvero rigenerazione urbana
Rigenerazione urbana e ristrutturazione edilizia non sono sinonimi.
La ristrutturazione riguarda prevalentemente l’intervento sul fabbricato. La rigenerazione urbana ha invece una scala più ampia: considera l’edificio insieme alle funzioni che ospita, agli spazi circostanti, alle infrastrutture, ai servizi e alle relazioni che può generare con il quartiere e la città.
Un progetto di rigenerazione può quindi comprendere il recupero di edifici esistenti, il cambio di destinazione d’uso, la riqualificazione energetica, il miglioramento strutturale, la ridefinizione degli spazi esterni e l’introduzione di nuove funzioni.
In Lombardia questa visione è stata recepita anche a livello normativo. La Legge regionale 18/2019 ha introdotto misure specifiche per favorire la rigenerazione urbana e territoriale e il recupero del patrimonio edilizio esistente, inserendo questi processi all’interno della strategia regionale per la riduzione del consumo di suolo.
La Regione individua inoltre nel recupero degli immobili abbandonati, nella messa in sicurezza, nell’efficientamento degli edifici e nella riqualificazione delle aree dismesse alcuni degli strumenti attraverso cui migliorare la qualità del territorio esistente.
Recuperare invece di espandere: il tema del consumo di suolo
Uno dei principali motivi per cui la rigenerazione urbana è diventata centrale nelle politiche territoriali riguarda il consumo di suolo.
Ogni nuova espansione urbana comporta infatti l’occupazione di superfici precedentemente libere e la necessità di realizzare o ampliare infrastrutture, strade, reti e servizi.
Il patrimonio edilizio esistente offre invece un’enorme quantità di spazi che possono essere reinterpretati.
Ex aree industriali, immobili commerciali non più utilizzati, edifici residenziali obsoleti e strutture pubbliche dismesse possono rappresentare una risorsa anziché un problema.
Il principio è semplice: prima di occupare nuovo territorio, è opportuno valutare se sia possibile recuperare e valorizzare quello già urbanizzato.
Non significa che il recupero sia sempre automaticamente preferibile alla nuova costruzione. Stato strutturale, possibilità di adattamento, presenza di contaminazioni, vincoli, prestazioni raggiungibili e sostenibilità economica devono essere analizzati caso per caso. La rigenerazione efficace parte proprio da questa valutazione preliminare.
La conoscenza dell'edificio è il punto di partenza
Intervenire sul patrimonio esistente presenta una complessità diversa rispetto alla progettazione di un nuovo edificio.
Nel nuovo si parte sostanzialmente da una condizione conosciuta. Nell’esistente occorre prima comprendere ciò che è già presente.
La prima fase di un progetto di recupero deve quindi ricostruire con precisione geometrie, materiali, strutture, impianti, stato di conservazione e prestazioni dell’edificio.
Rilievi tradizionali possono oggi essere affiancati da tecnologie come laser scanner e rilievi fotogrammetrici con drone, capaci di produrre nuvole di punti e rappresentazioni digitali molto dettagliate dello stato di fatto.
Da queste informazioni è possibile sviluppare modelli BIM dell’esistente, particolarmente utili nei progetti complessi per coordinare architettura, strutture e impianti.
La digitalizzazione diventa così uno strumento concreto della rigenerazione: conoscere meglio l’edificio permette di progettare interventi più consapevoli, ridurre le interferenze e controllare maggiormente le successive fasi di cantiere.
Rilievi con drone – Leggi l’articolo
Cos’è il BIM – Leggi l’articolo
Rigenerazione urbana ed efficientamento energetico
Una parte consistente del patrimonio immobiliare esistente è stata costruita quando i requisiti energetici erano molto diversi da quelli attuali.
Per questo la rigenerazione rappresenta anche un’importante occasione per intervenire sulle prestazioni energetiche degli edifici.
La strategia dipende naturalmente dalle caratteristiche del fabbricato. In molti casi può comprendere il miglioramento dell’isolamento delle facciate e della copertura, la sostituzione dei serramenti, la correzione dei ponti termici e la riqualificazione degli impianti.
L’obiettivo è innanzitutto ridurre il fabbisogno dell’edificio. Una volta limitate le dispersioni, è possibile dimensionare in maniera più efficiente gli impianti e integrare tecnologie come pompe di calore, fotovoltaico, sistemi di accumulo e regolazione intelligente.
Questo principio avvicina la rigenerazione anche alla filosofia degli edifici NZEB e degli edifici a emissioni zero: involucro e impianti devono essere considerati parti dello stesso sistema.
La riqualificazione energetica diventa quindi una componente del progetto di trasformazione, non un intervento isolato applicato successivamente.
Edifici NZEB – Leggi l’articolo
Recuperare significa anche rendere gli edifici più sicuri
Un altro aspetto fondamentale riguarda la sicurezza strutturale.
Quando si interviene su edifici esistenti, soprattutto se costruiti diversi decenni fa, è necessario conoscere il comportamento della struttura e valutare gli effetti delle trasformazioni previste dal progetto.
A seconda delle condizioni dell’immobile e del tipo di intervento possono rendersi necessarie opere locali, interventi di miglioramento sismico o, nei casi previsti dalla normativa, di adeguamento.
La progettazione strutturale deve inoltre essere coordinata con quella architettonica ed energetica. Una modifica delle distribuzioni interne, l’apertura di nuovi vani, la trasformazione della copertura o l’inserimento di nuovi impianti possono infatti avere conseguenze sull’intero organismo edilizio.
È proprio in progetti di questo tipo che la progettazione integrata assume particolare valore.
Dare nuove funzioni agli edifici esistenti
Rigenerare non significa necessariamente mantenere la destinazione originaria di un immobile.
Una delle opportunità più interessanti riguarda il cosiddetto adaptive reuse, ovvero l’adattamento di edifici esistenti a nuove funzioni.
Un fabbricato produttivo può diventare uno spazio per uffici o servizi; un edificio inutilizzato può essere trasformato in struttura ricettiva; un complesso residenziale può essere ridistribuito secondo nuovi modelli abitativi.
Cambiare funzione permette di adattare il patrimonio immobiliare alle trasformazioni economiche e sociali del territorio.
La stessa normativa lombarda sulla rigenerazione ha introdotto strumenti e semplificazioni orientati anche al recupero degli immobili dismessi e ai cambi di destinazione d’uso, con particolare attenzione agli edifici abbandonati e alle situazioni di degrado.
Il progetto architettonico diventa quindi lo strumento attraverso cui far convivere la struttura originaria con esigenze completamente nuove.
Demolire o recuperare? Una valutazione da fare caso per caso
Parlare di rigenerazione urbana non significa sostenere che ogni edificio debba necessariamente essere conservato.
Esistono situazioni in cui una riqualificazione profonda è tecnicamente ed economicamente sostenibile e altre in cui la demolizione e ricostruzione può rappresentare la soluzione più razionale.
La decisione deve considerare numerosi fattori: condizioni strutturali, qualità architettonica, possibilità di raggiungere determinate prestazioni energetiche, vincoli urbanistici, costi di intervento e potenziale valore futuro dell’immobile.
Anche la normativa lombarda considera la demolizione e ricostruzione tra gli strumenti che possono concorrere al recupero del patrimonio esistente. La strategia regionale prevede infatti specifiche misure per rendere più convenienti gli interventi di rigenerazione e ridurre la pressione verso nuove trasformazioni di suolo libero.
Il vero obiettivo non è quindi “non demolire”, ma evitare che la crescita immobiliare coincida necessariamente con nuova espansione urbana.
Rigenerare significa aumentare il valore dell'immobile
Un edificio obsoleto può presentare contemporaneamente criticità energetiche, distributive, impiantistiche e architettoniche. Affrontarle attraverso un unico progetto consente di modificare profondamente il suo posizionamento.
Una migliore classe energetica può ridurre i costi di esercizio; nuovi impianti aumentano comfort e affidabilità; una distribuzione più contemporanea rende gli spazi maggiormente utilizzabili; il miglioramento architettonico modifica la percezione dell’immobile.
La rigenerazione può quindi diventare anche uno strumento di valorizzazione immobiliare.
Questo vale per il residenziale, ma anche per immobili direzionali, strutture ricettive, RSA, edifici pubblici e complessi sportivi.
Il valore finale dell’intervento nasce dalla capacità di individuare le potenzialità nascoste dell’esistente e trasformarle attraverso un progetto tecnicamente ed economicamente sostenibile.
Rigenerazione urbana a Bergamo e in Lombardia
Per territori fortemente urbanizzati come Bergamo e più in generale la Lombardia, il recupero del costruito assume una rilevanza particolare.
La legislazione regionale ha progressivamente rafforzato il rapporto tra rigenerazione urbana, recupero del patrimonio edilizio e riduzione del consumo di suolo. La L.R. 18/2019 prevede strumenti di incentivazione e semplificazione e attribuisce un ruolo importante anche ai Comuni nell’individuazione degli ambiti di rigenerazione.
Per proprietari, investitori e amministrazioni, questo significa che la valutazione di un intervento non dovrebbe limitarsi allo stato dell’immobile. È necessario analizzare anche PGT, destinazioni urbanistiche, eventuali ambiti di rigenerazione, possibilità di cambio d’uso e caratteristiche specifiche della disciplina comunale.
Una verifica urbanistica e tecnica preliminare può far emergere opportunità che non sarebbero immediatamente visibili osservando semplicemente l’edificio.
Un processo che richiede competenze multidisciplinari
La complessità della rigenerazione urbana deriva dal numero di variabili che devono essere coordinate.
La trasformazione di un edificio esistente può coinvolgere contemporaneamente aspetti urbanistici, architettonici, strutturali, energetici, impiantistici ed economici.
Per questo motivo il processo dovrebbe partire da uno studio di fattibilità capace di mettere in relazione lo stato attuale dell’immobile con gli obiettivi della committenza.
In questo ambito, un approccio multidisciplinare come quello adottato da Kinventio permette di affrontare le diverse componenti all’interno di una visione unitaria: dal rilievo e dalla modellazione dell’esistente alla progettazione architettonica, strutturale ed energetica, fino al controllo dei costi, alla direzione lavori e alla gestione del cantiere.
Il valore non risiede semplicemente nella presenza di più specializzazioni, ma nella capacità di farle dialogare fin dalle prime decisioni progettuali.
Conclusione
La rigenerazione urbana rappresenta una delle sfide più interessanti per l’edilizia contemporanea.
Le città possiedono già un patrimonio enorme di edifici, infrastrutture e aree urbanizzate. Una parte di questo patrimonio non risponde più alle esigenze attuali, ma può diventare la base per nuove funzioni e nuovi modelli di utilizzo.
Recuperare un edificio significa quindi molto più che conservarlo. Significa comprenderne le potenzialità, migliorarne le prestazioni, renderlo più sicuro e adattarlo alle esigenze future.
In questa prospettiva, costruire il nuovo può significare anche trasformare ciò che esiste già.
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